搜房海外房产：日本商业地产崛起 大阪“怒刷存在感”
2015-07-01 10:50:09   豫闻网   评论：0

　　全球知名房产咨询机构CBRE(世邦魏理仕)发布2015年第一季度海外赴日本房产投资报告，报告显示，在今年1月至3月期间，海外投资者购买日本房产共花费1580亿日元(约127亿美元)，占日本房产投资总价值的14%。

　　CBRE房产分析师认为，尽管日本房产投资仍以国内投资客为主(86%)，但海外投资对日本房产市场的影响已经不可小觑，从统计数据来看，今年前三个月的海外投资金额是去年的两倍左右。专家预测，第二季度日本市场的海外房产投资力度还在不断加强。

　　值得注意，在这段时间内，日本商业地产的海外销量基本呈暴增态势，同比上涨90%，而总销售额则增长60%。

　　搜房网房天下将2015年日本房产瞩目的海外投资成绩归结为两点：

　　1、庞大的需求。首都圈和京阪神圈在过去3年内的人口增长量超过10万，国内新兴高科技企业与学生人流逐渐向两地搬迁，租赁市场恢复势头良好。

　　2、不断暴跌的日元。日元兑人民币汇率在过去几个月连续下跌，至今已经破5。目前，1万日元最低时兑换不到500元人民币，而历史上最高1万日元可换800元人民币。庞大的外汇优势让亚洲其它国家投资者涌向日本，其中就有大部分房产投机者。

　　(图1)

　　最受海外投资者青睐的地区：东京投资总额涨势最迅猛的投资城市：大阪

　　毫无争议，大东京地区(包括东京23个区在内额度所有地区)是最受海外买家欢迎的房产投资地区。2015年第一季度房屋投资额度占全国房产投资总价值的80%，，达到9100亿日元，海外投资额约占其中的10%;

　　从东京各地区来看，“中心五区”是最受海外欢迎的投资地区。

　　值得注意的是，名古屋与大阪地区在房产投资市场“异军突起”，第一季度房产投资总额同比增长48%，达到2260亿日元，正在逐渐拉近与东京市场的距离。

　　特别是大阪地区，市场房产投资占有额接近全国区域城市(除东京圈大阪名古屋外的其它城市)的40%，同比增长77%。

　　CBRE房产分析师认为，大阪房屋投资市场在2014年以后势头强劲，已有赶超东京的“苗头”，数据显示，第一季度东京中央五区的房屋投资价值在全国房产投资市场的占有额略有降低，而大阪的占有额则同比急速增长15%。

　　(图2)

　　日本宾馆类物业预期收益率最高(5.3%)住宅类保持在4.8%~5%左右

　　据CBRE调查统计，由于第一季度日本各大都市圈地区房价涨势良好，日本房产各物业类型预期净收益率都略有降低，但仍然高于多数欧美投资国家。

　　其中，商业房产类型之一的旅馆类房产的预期净收益率维持在5.3%所有，是目前净收益最高的日本物业类型;而商业房产的另一大热门投资类型——办公楼的预期净收益维持在3.85左右，排在倒数第一位。而工业型房产的净收益率则在5.1%左右。

　　此外，住宅型房产的预期净收益走势平稳，多功能型公寓的预期净收益保持在4.8%~5%左右，而多居室公寓及别墅的净收益保持在4.9%~5%左右。

　　CBRE房产分析师表示，随着日本房市的全面复苏和房价的稳步增长，收益率可能会继续微幅下降，但是房产价值却在持续增长。总的来说，买家的房屋投资总回报将会进一步上升。

　　(图3)