搜房海外房产：日本商业地产因“安倍经济学”而全面崛起？
2015-06-18 09:58:59   豫闻网   评论：0

　　两年来“安倍经济学”在日本应用终于让开发商尝到了“一丝甜头”，东京商业用楼(主要指办公楼)空置率已经稳步下降到了让投资者感到惊讶的低水平(空置率已经维持在4%~5%左右)。

　　此外，日本房屋供应量也在今年4~5月达到新低，在经济恢复期和供应量有限的情况下,开发商们也开始陆续较为罕见得提高商业用地的租金价格。

　　房天下海外房产·日本资深置业专家表示“开发商的表现实属罕见，这是他们十几年来第一次主动调高租金上限”。

　　东京商业房产市场强劲复苏的最大特点是“2013年中期以来，不同等级物业类型的出租表现都十分强劲。”

　　1、低等级商业房产市场出现“绝地反击”。

　　日本房产咨询机构Nippon Tradings International认为，安倍政府财政扩张与央行宽松货币政策引发的“经济反弹”，仅仅让不动产公司在一定的范围内上对市场行情持乐观态度。因此，当地开发商依然保持谨慎，对办公楼等商业地产的扩张计划大多放在了低等级建筑的开发上。

　　五月低等级商业用地的空置率有了明显下滑(保持在6%左右)，但是总体上仍然高于高等级商业用地。值得注意的是，低等级商业房产也开始在个人投资群体中渐渐兴起，很多海外个人投资者愿意购买中小型商业店铺及B级写字楼，来获得远高于普通住房收益率的投资回报。

　　与此同时，其表现也体现在股票走势上。主要管理低等级商业房产的房产投资信托基金有着绝佳的表现，涨幅力度超过了日本其它所有产业指数。

　　2、高等级商业用房的空置率依然保持在较低水平(4%左右)，租金在第一季度有一定幅度的增长(涨幅在1%左右);它们更受日本及海外大型企业租户的欢迎。

　　日本职员工资提高2%~3%直接刺激商业地产租金上涨

　　日本房产咨询机构Nippon Tradings International表示，房产复苏走向将朝着有利于投资者的方向发展。

　　1、随着安倍经济学在国内的影响日益根深蒂固以及全国平均工资增长带来的高消费需求，日本经济很有可能走向一条更加稳定的复苏道路。瑞士联合银行预测，日本2015年国内生产总值将同比上涨0.8%，2016年将上涨1.8%。

　　此外，由于去年日本国内消费税调整后全国各产业价格趋于平稳，同时期内通胀率依然稳定在0.8%~0.9%的健康水平。

　　NTI分析师认为，在经济各项指标中，全国平均支出与消费需求的增长是推动房产市场复苏的最大助力之一，高水平的消费生活已经开始让很多日本人走出十几年前经济萧条带来的房产投资阴影。

　　2、商业地产建筑量持续收紧，且大多商业租户不再愿意进行大规模搬迁，特别是高等级商业地产所在的中心区域。因此，东京五个中心区的所有商业地产平均空置率已经从2013年7月的8.3%降至今年4月的5.3%。

　　日本不动产研究所表示，在日本，5%的空置率被认为是房产供给与需求达到平衡的水平。而东京的甲级写字楼等高等级商业地产空置率已经降至4%左右。

　　值得注意：未来两年内预计还会有更多新建商业用房投入市场来满足不同行业的租户需求。据全球知名房产咨询公司CBRE统计，2014年公司超过一半的日本房屋咨询事宜有关于商业建筑用地扩张及新办公楼开发，而巩固这些需求的产业大多集中在信息技术、金融服务以及广告代理等专业服务公司。

　　3、商业地产的租户已经可以承受更高的租金价位。安倍经济学带来的利好结果之一，就是近年来日本企业的利润“涨势喜人”。特别是面向海外市场的贸易公司，大大受益于日元贬值。瑞银(UBS)基于自己客户的调查结果显示，日本出口商已经从2012年3月的7万亿日元年利润飙升至今年5月的17万亿日元。

　　随着收益的大幅度提升，日本国内公司“手握”大笔现金，并开始持续扩招员工。在今年三月召开的年度工资协商会谈中，多数大型企业雇主连续第二年将职工基本工资增加2%~3%，这在历史上也实属罕见。包括出口利润及工资增长在内的所有变化已经释放出了一个信号：日本公司愿意在一定范围内增加支出额度，包括租金等房产类费用。