搜房海外房产：第二大房产投资国终于“发威” 3.8万亿贷款流入日本房市
2015-06-12 09:55:22   豫闻网   评论：0

　　据彭博社、商业时报等众多国际媒体上周五(6月5日)报道，2015第一季度创纪录的房地产贷款额度让全世界看到了日本不动产市场强劲的复苏能力，重现世界第二大房产交易国的“本色”。

　　第一季度日本房贷金额超1900亿人民币东京三大都市圈地价涨幅达1%~3%

　　日本央行统计显示，2015年第一季度日本房地产贷款金额(除去个人贷款)高达3.82万亿日元(约310亿美元，1923.5亿人民币)，创造了新的贷款额度纪录。

　　同时，房地产经济研究所也传来好消息：2015年前4个月东京中心地区新建公寓平均价格持续上涨至6220万日元(约314万人民币)，比10年前增长26.3%。

　　2015年第一季度日本三大都市圈(东京圈、大阪圈及名古屋圈)的土地价格也“应声而涨”。其中，东京圈的涨势最为迅猛：港区与千代田区的一些地区的地价涨幅已经达到3%;位于港区的银座地段价格涨幅甚至达到3%~6%。而在2014年以前，日本都市圈土地价格已经连续五年呈下跌状态。

　　显然，日本政府为改变15年来日本经济通缩危机所做的努力正在“开花结果”。但央行还是表示，尽管4月以来全国不动产市场呈现出较为强力的复苏状态，一些地区的房屋供应量和交易量也在稳步提升，但政府必须对房市的复苏过程加强监管，因为一些银行信用评级较低的公司也开始涉足房产基金及不动产投资。

　　搜房网房天下海外房产置业专家认为，在过去长达十几年的日本房市萧条期内，日本房价基本呈下跌状态，但出租率却一直平稳增长，这也是日本住房租金回报率远高于欧美地区的重要原因之一。但随着日本地价、地产股票的上涨及贷款金额的大幅提高，房市已经发出了“价格将全面回升”的信号，从收益角度分析，房产升值将会提高整体投资回报率;而租金收益率是否会随着房价上涨，还要参考房产地理位置、当地人口密集程度及就业情况。

　　日本拥有全球10%机构投资型房产当地银行专为个人投资扩贷557亿人民币

　　“事实上，诸如房产投资等冒险活动的增加正在引导全球资金不断注入日本，”MizuhoSecuritiesCo(瑞穗证券，日本三大证券公司之一)的首席经济学家YasunariUeno(上野康成)表示，“所以，第一季度日本信贷行业达到显著水平也就理所当然了。”

　　实际上，以“增加”来描述日本的房产投资活动着实有点“轻描淡写”。据野村不动产研究所统计，作为仅次于美国的全球房产投资市场，日本拥有全球10%的机构投资型房产，总价值高达2.7万亿美元。庞大的日本房产投资“地基”才是日本信贷市场活跃度骤升的关键因素。

　　MerrillLynchSecuritiesCo(美林证券，全球最大的证券零售商和投行之一)的分析师NanaOtsuki表示，当地一些中小企业业主和高净值人群也为房贷的持续增长作出了贡献。“日本政府于今年1月修改了继承税规则，这促使很多当地的中小公司及个人为削减税收而将部分财产转化为不动产控股的形式。所以，房贷市场的强劲增长也有他们的功劳”。Otsuki强调。

　　值得注意的是，据央行记录，今年1~3月期间，当地银行扩贷1.1万亿日元(约557亿人民币)，主要针对那些用来买房出租(大部分物业类型为公寓)的个人。2014年以来，个人住房投资也成为了日本房产投资不可忽视的领域(以前焦点都集中在商业地产领域)，来自欧洲(主要为英国)、新加坡、香港等地区的投资者是日本个人投资的“老牌主力军”，而中国大陆投资者在2012年以后逐渐成为投资日本房产的新兴力量。

　　日本房市无任何过热迹象政府或在未来加强监管

　　尽管日本房产市场复苏苗头逐渐凸显，但日本央行的态度依然较为审慎：“总之，日本整体房产价格并没有任何过热迹象，与上一次房地产繁荣时期的价格峰值相差甚远。但我们将会密切关注未来日本房地产发展状况，在必要时对其进行监管。”

　　当地经济学家猜测，央行此番话主要是针对日本近月来不断上涨的房产交易额与贷款金额，而房地产信托基金及房产股票的上涨更是引起了政府的重视。

　　他们认为，对于房市的复苏，日本政府其实更为乐观其成，因为金融活动与交易量的增加也从另一方面印证了日本经济的良好复苏状态。但是，营造一个有序健康的房市环境，避免信贷危机重演，也是日本政府肩上不小的重担。