多市房价出现下跌 高盛：大陆房地产市场将陷低迷
2014-05-23 08:28:08   豫闻网   评论：0

    首席编辑方毅夫/制图

    住建部多位人士确认，除北、上、广、深之外，其他城市的限购政策可自行调节，尤其是“库存”过多的地方，但不会明确发文。近期北、上、广、深等4个城市有剧烈调整，住建部正在观察研究，但发文确认限购放开的可能性不大。

    各地

    浙江楼市领跌全国

    国家统计局5月18日发布的“4月份全国70个大中城市住宅价格统计数据”显示，4月份新建商品住宅价格环比下降的城市增至8个，浙江省纳入统计的杭州、宁波、温州、金华4个城市全线下跌。其中，杭州环比跌幅位列全国之首。

    进入2014年，虽然全国楼市普遍降温，环比停涨城市数逐月增多，但仍有不少城市房价依然坚挺。相比之下，浙江楼市却深陷普跌局面。除了经济大环境影响及房地产市场存量过大、信心不足等因素外，也暴露出浙江楼市长期以来高价位与城市定位“严重错配”的深层问题。

    北京郊区多楼盘降价超10%

    目前，北京大兴、通州、房山等郊区多个楼盘降价幅度超过10%。

    “目前北京近郊几个区域都存在后期供应量较大的问题，加上今年下半年大量自住型商品房将入市，购房需求正在急剧减少，开发商只能通过降价来吸引刚需客户。”亚豪机构总监郭毅说。

    “今年下半年，京郊房价还会进一步调整，预计下跌幅度在20%左右。”北京世德伟嘉房地产投资机构副总经理刘伟表示。

    现状

    过去十年发文179份

    过去一年一份都没有

    过去十年关于楼市调控的文件足足下发了179份，而过去一年一份都没有。即使央行召开被解读为“微救市”的座谈会，强调在首套房贷上要讲政治，也并未下发文件。

    有业内人士认为，这表明了“本轮楼市向下调整的真实性”。

    至于原因，华远地产上市公司董事长任志强在个人微博中将罪魁祸首归在“个贷收紧”上。除了缓批，贷款利率上浮影响更大，因为直接关系到购房成本。

    银行收紧个人住房按揭贷款，缘于2013年开始的利率市场化改革，“不赚钱，八五折房贷甚至是亏的。”中信银行总行一位人士说。克而瑞研究中心近日调研了69家银行，也证实了九成银行的首套房贷款利率升到基准利率甚至上浮10%。

    央行于2014年5月12日召集商业银行开了个座谈会，强调在首套房贷上要讲政治——“合理确定首套房贷款利率水平，及时审批和发放”。但截至目前，央行尚未正式发文，这与以往不同。

    焦点

    何时是限购退出最佳时间窗口

    本届政府对待楼市调控的态度，2014年3月公布的《政府工作报告》已有体现，就是“分类调控”。

    住建部副部长仇保兴的一次内部发言对此做了进一步阐释：“调控房地产市场就像治大国，必须像烹小鲜一样对待。能局部调的，就不要整体调，调节的手段对整体影响越小越好。能够用经济手段调的，就不要用行政手段调，行政手段越少越好。能够由城市政府调的，就不要由中央政府代替。”

    这无疑是将限购放开与否的权力交给了地方政府。

    对地方政府来说，对土地财政的深度依赖，让其早就在放开限购这个问题上充满动力。

    2013年全国土地出让金超过了历史最高点的4万亿元，而2014年前4个月，土地购置面积同比降了8个百分点。

    地方政府开始不断做出试探。2014年4月以来，南宁、郑州、铜陵、无锡等地纷纷出台政策，包括放松购房资格限制、支持公积金贷款、增加财政补贴等。

    值得玩味的是，与过去两年一有地方试探就被叫停不同，这一次中央在一定程度上给予了默许。

    住建部一位相关司局的人士说，自年初以来，部里的定调就是“除北、上、广、深之外，其他城市的限购政策可以自行调节，尤其是库量过大的地方，但不会明确发文。近期北、上、广、深有剧烈调整，部里正在观察研究，但依然不会发文表示限购退出”。

    “现在是改革调控手段的最佳时间窗口，让市场的归市场、政府的归政府。”全联房地产商会会长聂梅生表示。

    分析

    开发商现在缺钱了

    最让聂梅生心惊的一个数据是企业到位资金增速，一下子从2013年最高点的33%降到了4.5%，销售回款、自筹资金、海外融资、银行贷款均有下降。“这说明什么？开发商缺钱了。”

    缺钱首先反应在土地市场上，全国土地购置面积增速已经从2013年的8.8%变成负增长。

    上市房企阳光城近期只拿了福建晋江一块地，还是之前已经签协议锁定了的。该公司董秘廖剑锋最近跟机构投资者交流时，坦承在拿地上目前采取审慎策略，公司工作重心集中在回收现金流上。

    除了少买地，新开工面积也在大幅度减少。根据国家统计局的数据，1~4月份全国房地产新开工面积降幅在20%以上。

    在中原地产研究部看来，“土地市场的低迷反映出开发商资金紧张和预期的悲观，我们预计二季度、三季度会有更多城市、更多开发商降价跑量。”

    观点

    房地产行业的巅峰

    早已过去

    北京师范大学金融学教授钟伟认为，2010年房地产的限购限贷政策，是房地产行业中长期发展的重要拐点，房地产从2010年因限购限贷政策的影响提前进入成熟期。未来2至5年，房地产的中期趋势依然是高位平台调整。据此判断，房地产行业的巅峰早已过去，房地产行业已经进入平台期，房地产行业的供求关系已经逐渐变化。

    房地产市场

    即将陷入两年低迷期

    高盛的研究报告预测，中国大陆房地产市场即将陷入长达两年的低迷期，然后供需才能恢复平衡；国际评级机构穆迪则将大陆房地产业的评级展望，由“稳定”下调至“负面”。

    高盛预计，2014至2015年大多数城市的房价，将较2013年下降10%至15%，而成交量也会萎缩15%。(综合《南方周末》、《第一财经日报》等)